PL | EN
Numer telefonu+48 691 770 444
Facebook
Z pasji do nieruchomości...
Poprzedni
Następny

Poradniki

Co powinna zawierać umowa z biurem nieruchomości?

Umowa, jaką zawierasz z pośrednikiem ds. nieruchomości, zabezpiecza Twoje interesy jako klienta. Zadbaj o to, żeby znalazły się w niej wszystkie istotne zapisy dotyczące obowiązków biura nieruchomości. Upewnij się, że rozumiesz swoje prawa i zobowiązania.

Codziennie zawieramy co najmniej kilka umów z innymi ludźmi, często nawet nie zdając sobie z tego sprawy. Najczęściej mają one formę ustną. Czasem dostajemy pisemne poświadczenie tylko niektórych, najważniejszych warunków umowy. Na przykład kupując chleb w swoim ulubionym sklepie, zawieramy umowę kupna-sprzedaży. Jej potwierdzeniem jest otrzymany w kasie paragon, który określa przedmiot transakcji (chleb) i jej wartość (cenę).

Umowa z biurem nieruchomości jest umową szczególną

Niektóre umowy wymagają jednak formy pisemnej, bez której są nieważne. Do takich umów należy umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, którą zawieramy z biurem nieruchomości.
Nie zawsze mamy wpływ na jej kształt – zwykle otrzymujemy o pośrednika gotowy dokument, choć możesz negocjować zapisy umowy. Szablon pozwala tylko na zmianę nazwisk, adresów, dat, cech nieruchomości i ceny. Dlatego przed podpisaniem warto bardzo dokładnie ją przeczytać, by wiedzieć do czego, jako klient biura nieruchomości się zobowiązujemy i na co możemy liczyć.
Jeśli masz wątpliwości dotyczące postanowień zawartych w kontrakcie, poproś o ich wytłumaczenie lub doprecyzowanie.

Najważniejsze punkty umowy

Zadbaj o to, aby w umowie znalazły się następujące informacje:

  • określenie stron umowy - dane osobowe i adresowe Twoje oraz przedsiębiorcy świadczącego usługę,
  • dane osobowe licencjonowanego pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego za realizację umowy, numer jego licencji oraz oświadczenie, że posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej,
  • przedmiot i zakres umowy - jednoznaczne określenie czego oczekujesz od pośrednika, np. pomocy w zakupie mieszkania, uzyskaniu kredytu bankowego i co w zamian jesteś zobowiązany zrobić. Pamiętaj, że pośrednik ma prawo, ale też obowiązek - bez uzyskania pełnomocnictwa właściciela nieruchomości - wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów, zaświadczeń z ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów itd. Ponadto, kiedy sprzedający przedstawi wszystkie niezbędne dokumenty pośrednik ma obowiązek je zweryfikować,
  • określenie, za jakie czynności będzie obowiązywało wynagrodzenie oraz ustalenie sposobu obliczania wynagrodzenia, jakie przysługiwać będzie przedsiębiorcy za wykonanie umowy (kwotowo lub jako procent od ceny),
  • wynagrodzenie po wygaśnięciu umowy pośrednictwa - o ile obie strony zgadzają się na to oraz zostało to w sposób jasny i precyzyjny określone w kontrakcie, pośrednik ma prawo do wynagrodzenia w sytuacji, kiedy do kupna nieruchomości doszło po wygaśnięciu umowy, ale w wyniku działań podjętych przez niego,
  • czas trwania umowy - może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Należy zapisać, w jakiej sytuacji i na jakich warunkach umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może zostać wypowiedziana.

Umowa nie tylko z pośrednikiem

Ważne! Umowę pośrednictwa może podpisać z Tobą osoba niebędąca licencjonowanym pośrednikiem. W umowie takiej zawsze muszą się jednak znajdować dane identyfikujące licencjonowanego pośrednika zatrudnionego przez agencję czy biuro nieruchomości, numer jego licencji oraz oświadczenie o posiadaniu przez niego ubezpieczenia OC.

(Źródło: materiały Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów)


Jak wybrać wiarygodne biuro nieruchomości?

Wybór solidnego biura nieruchomości może zadecydować o tym, na ile udana będzie transakcja kupna, sprzedaży, wynajmu, najmu lub dzierżawy nieruchomości, którą chcesz zawrzeć. Konkurencja na rynku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest ogromna. Zanim podejmiesz decyzję sprawdź wiarygodność biura.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

  • kupna lub sprzedaży praw do nieruchomości,
  • kupna lub sprzedaży własnościowego prawa do lokalu (mieszkalnego, użytkowego), prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części,
  • innych umów, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub do ich części.

Upewnij się, że obsłuży Cię pośrednik

Pośrednik może wykonywać zawód prowadząc działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w ramach działalności gospodarczej na własny rachunek, albo w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej (umowy zlecenia, umowy o dzieło) z przedsiębiorcą prowadzącym biuro nieruchomości.

Pamiętaj! Jedynie osoba posiadająca licencję może przeprowadzać transakcje związane z obrotem nieruchomościami!

To oznacza, że biuro nieruchomości musi być prowadzone przez osobę, która ma uprawnienia zawodowe pośrednika w obrocie nieruchomościami albo zatrudniać przynajmniej jednego licencjonowanego pośrednika.
Osoby bez licencji (zwane agentami lub asystentami pośrednika) mogą wykonywać czynności pomocnicze, ale muszą działać pod nadzorem licencjonowanego pośrednika.

Sprawdź czy pośrednik ma licencję

Pośrednikiem może zostać każda pełnoletnia osoba fizyczna, posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych, po spełnieniu warunków określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Należą do nich:

  • wykształcenie wyższe i ukończone studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami,
  • praktyka zawodowa, w toku której przyszły pośrednik opracuje, a następnie przedłoży Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej trzy symulacje transakcji.

Potwierdzeniem uprawnień pośrednika jest odpowiednia licencja. Numer licencji powinien być widoczny na pierwszy rzut oka – w biurze, na stronie internetowej biura nieruchomości, w umowie, którą zawierasz z biurem.

Zajrzyj do rejestru pośredników

Osoby, którym nadano uprawnienia i licencje zawodowe, podlegają wpisowi do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami. Prawo wykonywania działalności zawodowej jako licencjonowani pośrednicy w obrocie nieruchomościami uzyskują dopiero z dniem wpisu do tego rejestru.
Rejestr pośredników w obrocie nieruchomościami prowadzony jest przez Departament Gospodarki Nieruchomościami Ministerstwa Infrastruktury, ul. Wspólna 2/4, 00-926 Warszawa. Można go przeglądać on-line na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury.

Zapytaj o ubezpieczenie

Pośrednik musi posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem zawodu zarówno przez niego, jak i osoby działające pod jego nadzorem. To może ułatwić Ci uzyskanie odszkodowania w sądzie w przypadku, gdyby nie wywiązał się z umowy lub nienależycie wykonał swoje obowiązki narażając Cię na szkodę.
Zanim podpiszesz umowę z biurem nieruchomości, zapytaj czy pośrednik ma taką polisę. Możesz nawet poprosić o jej okazanie.

Przekonaj się czy jest otwarty

O wiarygodności pośrednika w obrocie nieruchomościami świadczy również sposób, w jaki podchodzi do zawarcia umowy z Tobą. Zanim da Ci ją do podpisania powinieneś mieć czas na jej dokładne przeczytanie. Masz prawo żądać wyjaśnienia niezrozumiałych zapisów.
Możesz również negocjować warunki umowy: wysokość wynagrodzenia dla pośrednika, zakres czynności, jakie biuro nieruchomości wykona na Twoją rzecz, czas obowiązywania umowy.
Jeśli osoba, która Cię obsługuje pogania Cię, nie daje Ci czasu do namysłu, warunkuje rozmowę z Tobą podpisaniem umowy z biurem, zastanów się czy nie będzie bezpieczniej zmienić pośrednika.
Pamiętaj, że nawet jeśli upatrzyłeś sobie mieszkanie, dom, lokal lub działkę, która jest w bazie tego biura, nie stracisz szansy na ich zakup. Biura ze sobą współpracują i ta sama nieruchomość jest najprawdopodobniej również w ofercie innej agencji nieruchomości.


Dlaczego warto skorzystać z usług biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami?

Chciałbyś zawrzeć umowę kupna-sprzedaży nieruchomości bezpośrednio ze sprzedającym (kupującym) licząc na oszczędności? Zanim zaczniesz szukać partnera do transakcji na własną rękę, przekonaj się, dlaczego warto zaufać profesjonalistom w obrocie nieruchomościami, takim jak NIEDŹWIEDZKA Nieruchomości?

Co piąty Polak deklaruje, że w razie zakupu mieszkania chciałby skorzystać z pomocy agencji nieruchomości – wynika z przeprowadzonych kilka lat temu badań*. To dużo i mało zarazem. Barierą w korzystaniu z usług agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami są zazwyczaj dodatkowe koszta, jakie wiążą się z transakcją z udziałem pośrednika – prowizja dla biura nieruchomości. Czujemy opór, by oddać komuś kilka czy kilkanaście tysięcy złotych za pomoc w zakupie lub sprzedaży mieszkania, domu, działki, biura, sklepu albo magazynu. Wystarczy, że musimy zapłacić wynagrodzenie notariuszowi i podatek do urzędu skarbowego.
W przypadku kupującego opłacenie pośrednika ds. nieruchomości wydaje się zawyżaniem wydatków, a w sytuacji sprzedającego uszczerbkiem dla zysku. Czy tak jest rzeczywiście?

Usługa warta swojej ceny

Relatywnie rzecz biorąc, w porównaniu wartości całej transakcji, kwota wynagrodzenia dla pośrednika nie jest aż tak wysoka w zamian za usługi, jakie możemy otrzymać. W zależności od biura nieruchomości, z którym podpisujemy umowę, wynosi zwykle tylko 2-3 proc. wartości nieruchomości, która jest przedmiotem umowy kupna-sprzedaży. Czego możemy oczekiwać w zamian? Korzyści dla kupującego i sprzedającego (jak również wynajmującego i najemcy) są bardzo podobne.

Dostęp do szerokiego rynku nieruchomości

Korzystanie z usług biura nieruchomości daje Ci możliwość dotarcia do bardzo szerokiej bazy potencjalnych zainteresowanych – klientów i oferentów. Dzieje się tak dlatego, że agencja nieruchomości otrzymując zlecenie, nie zaczyna szukać od zera. Pośrednik w obrocie nieruchomościami dysponuje własną bazą nieruchomości i osób zainteresowanych ich kupnem lub wynajmem, którzy już wcześniej złożyli mu swoją ofertę lub zapotrzebowanie. Może więc od razu spróbować dopasować Twoje oczekiwania i propozycje do oferty lub wymagań innych swoich klientów.
Ponadto biura nieruchomości współpracują ze sobą i to nie tylko na poziomie lokalnym, ale również regionalnym i ogólnopolskim. Po pierwsze, są zrzeszone w samorządach zawodowych. Po drugie, korzystają z programów komputerowych, które pozwalają wymieniać się ofertami posiadanymi we własnych bazach. Po trzecie, często mają zawarte również dwustronne umowy partnerskie, które ułatwiają wspólne działanie na rynku.
Dodatkowa korzyść z tej współpracy jest taka, że skutecznie może obsłużyć Cię nie tylko duże biuro nieruchomości, które prowadzi działalność na terenie całej Polski. Owocna może być umowa również z lokalną czy regionalną agencją nieruchomości, która dobrze zgłębiła węższy rynek i ma szeroką sieć kontaktów z innymi pośrednikami i firmami działającymi w otoczeniu rynku nieruchomości.

Oszczędność czasu

Zlecenie sprzedaży, kupna, najmu lub wynajmu nieruchomości pośrednikowi takiemu jak NIEDŹWIEDZKA Nieruchomości oznacza również ogromną oszczędność czasu. Zastanów się nad tym, ile godzin musiałbyś poświęcić, żeby dotrzeć osobiście do 50 czy 100 potencjalnych kontrahentów?
Oczywiście samodzielne dotarcie do odpowiedniego klienta jest możliwe i, w dobie powszechnego dostępu do Internetu, dużo łatwiejsze niż jeszcze kilka lat temu, ale bardzo czasochłonne. Wymaga znalezienia i bieżącego śledzenia serwisów ogłoszeniowych w Internecie, przeglądania kolumn z ofertami dotyczącymi obrotu nieruchomościami w prasie, dawania własnych ogłoszeń i wykonywania lub odbierania dziesiątków telefonów. Ile z nich będzie zupełnie nietrafionych? Co więcej za każdą z ofert, na jaką się natkniesz, również może stać agencja nieruchomości.
Od biura nieruchomości pierwsze obiecujące kontakty dostajesz od razu. Co więcej, osoby, z którymi agent Cię skontaktuje, są już wyselekcjonowane – mają zbliżone do twojej oferty oczekiwania i możliwości. Zwiększa to prawdopodobieństwo zawarcia transakcji w krótkim czasie.

Gwarancja bezpieczeństwa

Kupno i sprzedaż nieruchomości są obciążone dużym ryzykiem finansowym. Kwoty, za jakie można nabyć mieszkanie, dom, działkę czy nawet garaż, są bardzo wysokie. Dlatego tak istotne jest sprawdzenie statusu prawnego nieruchomości, którą jesteś zainteresowany oraz możliwości potencjalnego nabywcy, a także prawidłowe zawarcie umowy kupna-sprzedaży, najmu czy dzierżawy. Korzystanie z usług pośrednika zwiększa przejrzystość relacji między obu stronami.
Pośrednik ma obowiązek zweryfikować wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości, jakie otrzymuje od sprzedającego lub wynajmującego. Jest przy tym ustawowo zobowiązany do zachowania szczególnej staranności przy wykonywaniu swoich obowiązków. Ma obowiązek dbać o ochronę interesów osób, na których rzecz pracuje, przestrzegać zasad słusznego, sprawiedliwego obrotu prawnego poprzez m.in. dostarczanie stronom umowy informacji o okolicznościach mających wpływ na wartość nieruchomości, pilnowanie, aby strony były traktowane równoprawnie i działały w sposób racjonalny.
W połączeniu z wiedzą zawodową, specjalistycznym wykształceniem koniecznym do uzyskania licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz wymogiem ciągłego podnoszenia kwalifikacji zawodowych, korzystanie z usług biura nieruchomości znacznie obniża ryzyko związane z transakcją.
Co więcej pośrednik musi posiadać ubezpieczenie OC od szkód wyrządzonych w związku z wykonywaniem zawodu zarówno przez niego, jak i osoby działające pod jego nadzorem.

Obsługa prawna i organizacyjna

Do przeprowadzenia transakcji na rynku nieruchomości i zapewnienia jej bezpieczeństwa konieczne jest posiadanie znacznej liczby dokumentów, których zgromadzenie może być długotrwałe i pracochłonne, a weryfikacja dla nieprofesjonalisty – trudna. Profesjonalny pośrednik w obrocie nieruchomościami pomoże Ci przebrnąć przez różne prawne i faktyczne pułapki.
Przede wszystkim pośrednik w obrocie nieruchomościami ma prawo, ale też obowiązek – nawet bez uzyskania pełnomocnictwa właściciela nieruchomości (choć solidne biura o takie pełnomocnictwo proszą) - wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów, zaświadczeń z ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów, itd. Co to oznacza? Że solidne biuro wiele czynności prawnych wykonuje zamiast właściciela nieruchomości np.: potwierdza tytuł prawny do posiadanej nieruchomości, uzyskuje potwierdzenie z wydziału ksiąg wieczystych, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, albo zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej, że właściciel nie zalega z opłatami za użytkowanie mieszkania.
Stronie sprzedającej (wynajmującej) ułatwia to uzyskanie pełnej dokumentacji niezbędnej do zawarcia umowy kupna-sprzedaży (najmu), a kupującemu (najemcy) daje pewność, że nie zapłaci za dom, mieszkanie czy działkę obciążone zadłużeniem.

Wygoda i oszczędność

Dobra agencja nieruchomości nie ogranicza się tylko do skojarzenia ze sobą stron transakcji i stworzenia sposobności do zawarcia umowy. Wspiera również swoich klientów w relacjach z innymi podmiotami np. bankami, spółdzielniami, kancelarią notarialną.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami może na Twoje życzenie pomóc Ci w oszacowaniu wartości nieruchomości, wyborze najlepszej oferty kredytowej i negocjacjach z bankiem. W decydującym momencie umawia również strony transakcji z notariuszem i dostarcza mu komplet dokumentów niezbędnych do zawarcia aktu notarialnego.
Współpraca z dobrym biurem nie kończy się na akcie notarialnym. Pośrednik pomaga w dopełnieniu formalności związanych ze zmianą właściciela lokalu w zakładzie energetycznym, wodociągach czy gazowni tzn. rozliczeniach z nimi i zawarciu nowych umów z dostawcami mediów. Biuro sporządza również protokół przekazania mieszkania czy domu. To pozwala zaoszczędzić Ci mnóstwo stresu, pozwala uzyskać lepsze warunki transakcji, dobrze się do niej przygotować, a często również zaoszczędzić wydatki na paliwo i dokumenty, jeśli pośrednik pojedzie z Tobą własnym samochodem lub upora się z urzędami zamiast Ciebie.

*Badania przeprowadzone w okresie październik-listopad 2008 roku na zlecenie Metrohouse przez Millward Brown SMG/KRC na podstawie ponad 1500 ankiet telefonicznych i wywiadów face-to-face z osobami w wieku 25-65 lat z Warszawy, Trójmiasta, Krakowa, Poznania i Wrocławia.


 
Typ oferty
 
Powierzchnia

 
Liczba pokoi

Rodzaj działki
Rodzaj nieruchomości

Województwo
Kraj

 
 

 

Aktualności


30-08-2018

5 sposobów na wyspoażenie mieszkania przeznaczonego do wynajmu

 

Umiejętne wykorzystanie karty kredytowej, meble za darmo lub bezkosztowe finansowanie – to tylko część sposobów na wyposażenie mieszkania na wynajem bez wykorzystania oszczędności – doradza Open...

Więcej
 

Facebook

Ta witryna używa plików cookie. Aby uniemożliwić zapisywanie plików cookies na dysku komputera należy zmienić ustawienia przeglądarki. Niedokonanie zmian ustawień przeglądarki internetowej na ustawienia blokujące zapisywanie plików cookies jest jednoznaczne z wyrażeniem zgody na ich zapisywanie.

x
)